Indice Gerson – Estão tirando vantagem de quem quer comprar imóvel – Matemático

Muitos defensores dos preços atuais dos imóveis dizem “a renda do brasileiro aumentou” ou “os financiamentos  facilitaram a compra de imoveis” como se isto fosse suficiente para justificar quaisquer preços. Neste artigo veremos como mesmo com o aumento de renda e facilidade de financiamento os preços estão bastante altos.

Vou tratar aqui objetivamente dos impactos do aumento da renda e financiamento sobre os preços. Para fazer isto, eu criei um índice para medir o tamanho da bolha  imobiliária que leva em consideração o financiamento imobiliário e o aumento da renda. Chamarei este índice de Indice Gerson da Bolha Imobiliária – IGBI – que indica o quanto  os proprietários querem levar de vantagem na venda do imóvel

A ideia é simples: se o valor pedido nos imóveis é justo,  então os próprios donos dos imóveis deveriam ser capazes de comprar estes imóveis. Se as pessoas querem vender os imóveis por um preço que elas mesmas não dariam conta de pagar, então elas querem levar muita vantagem no negócio (daí o nome Indice Gerson)

O cálculo do Indice Gerson é simples:

Indice Gerson =  Renda Necessária para comprar o próprio imóvel  / Renda real

O Indice Gerson mede quantas vezes a pessoa quer pedir um preço pelo próprio imóvel, sendo que ela mesma não dá conta de pagar.

Você sempre pode encontrar exceções como por exemplo alguém que ganhou uma mansão de herança, mas em média o índice é válido.

Exemplo:

Se uma pessoa quer comprar um imóvel financiado em 30 anos, ela tem de dar 20% do valor a vista e não pode comprometer mais que 30% da renda familiar com a prestação. Neste caso, o sacrifício é grande, comprometendo 30% da renda por 30 anos além de já ter economizado os 20% á vista. Poucas famílias podem fazer este sacrifício para ter um imóvel. Mas vou supor que o vendedor do imóvel daria conta deste sacrifício, ou seja ele já tem 20% do valor que pede e consegue sobreviver com apenas 70% da sua renda, destinando 30% para o financiamento.

Usando o simulador [Ref1]

Vemos que para financiar o imóvel em 30 anos com taxa de juros de 9,50% a.a.  e  SEM TR!  (com TR alta piora bastante) é necessário uma renda familiar mensal de 3% do valor do financiamento. O banco só pode fazer o empréstimo se o comprador satisfaz este requisito de renda.

Assim temos:

Indice Gerson =  0,03 * Preço do Imóvel  / Renda familiar

Vejamos um caso concreto:  em Brasília (plano piloto), a renda domiciliar média mensal de Brasília é de R$ 10.974 [Ref2] o preço médio dos imóveis é  R$505.251 [Ref3]

Substituindo temos:

Indice Gerson =  0,03 * 505.251  /  10.974  =   15.157 /  10.974  = 1,38

Seria necessário uma renda de R$ 15.157,53 para adquirir um imóvel em Brasília mas as famílias que moram lá tem renda de apenas  R$  10.974,00.

Desta forma, o proprietário médio que quer vender o imóvel, quer ganhar 38% acima do que as pessoas PODEM pagar, inclusive ele mesmo.

No caso onde o  Indice Gerson é  exatamente 1, o vendedor está pedindo o máximo que as pessoas podem pagar naquela região. Pedir o máximo que alguém consegue pagar é máximo de vantagem que se pode tirar de uma pessoa (daí o nome do índice).  Um índice acima de 1 significa que as pessoas não conseguem comprar nem se quiserem (em média).

Vale a pena lembrar que o Indice Gerson é EXTREMAMENTE CONSERVADOR. Seria necessário um desconto de 27,6% apenas para chegar em um valor que as pessoas PODEM pagar se sacrificando por 30 anos. Para chegar em um valor que reflita a demanda real o desconto tem de ser bem maior!

Se a renda do brasileiro aumentou e o financiamento facilita a compra do imóvel então porque as pessoas não tem renda suficiente para comprar o próprio imóvel mesmo financiado em 30 anos? A resposta óbvia é que os preços estão altos demais.

O Indice Gerson derruba alguns mitos sobre a bolha:

a) Os imóveis estão com o preço atual porque a renda do Brasileiro aumentou: Mentira! Quanto maior a renda, MENOR é o Indice Gerson (a renda está no denominador). Se o Indice Gerson está alto é porque o preço aumentou mais que a renda!

b) O financiamento imobiliário é responsável pelos preços dos imóveis: Mentira! O Indice Gerson leva em conta o financiamento. Quanto melhor o financiamento (mais longo, juros menores) MENOR é o Indice Gerson! Se o índice é alto é porque o preço do imóvel é alto, apesar do financiamento.

Concluindo, a maior prova de que temos uma bolha imobiliária é a impossibilidade das pessoas comprarem os imoveis pelos preços atuais. Isto acontece por causa dos preços irreais que são pedidos pelos vendedores. Preços que eles mesmos não teriam a menor condição de pagar. Querem levar uma vantagem enorme na venda do imóvel. Quando todo mundo que levar vantagem ao mesmo tempo, temos uma bolha.