Afinal quando a Bolha estoura – Parte I: Olhando para dentro do furacão – FHMartins

Não se tem mais dúvidas quanto ao descolamento dos preços dos imóveis quanto à realidade econômica financeira do Brasil.

Muitos, por interesses financeiros, ganância ou pura e básica prepotência típica da ignorância e do desconhecimento básico insistem em afirmar a inexistência da tão temida Bolha Imobiliária no mercado Brasileiro.

Preferem afirmar que os preços estão apenas se ajustando ao mercado internacional, outros preferem alegar a inexistência de terrenos disponíveis para novas construções o que levaria a preços muito mais elevados, outros ainda afirmam que o pleno emprego juntamente com a farta oferta de credito são fatores mais que justificáveis para avaliar um Kitinete de 35 m² próximo a uma cracolândia em mais de 1 milhão de reais.

Alguns mais acanhados até admitem a existência da Bolha Imobiliária.

Mas em apenas alguns lugares como Brasília e Jenipapo dos Vieiras (MA).

Para os demais lugares passou-se a insinuar a patética idéia de estabilidade de preços.
Passou-se ainda a afirmar que a nossa bolha, verde amarela e terceiro mundista com alma tropical é totalmente diferente das demais bolhas existente por ai, que SE um dia vier a realmente existir seu estouro não será nem de longe impactante para a economia e pouco ou nada afetará no lucro daqueles que investiram o que tinham e o que não tinham no mercado imobiliário.

Pois bem.

Para tentar desvendar essa questão, não da existência da bolha imobiliária no Brasil, mas de quando ela tende a estourar vamos olhar observar a arquitetura da Bolha.

A imagem acima descreve qual bem é o desenrolar da evolução e do estouro de uma bolha Imobiliária.

Mas ela por sim só não significa absolutamente nada se não colocar dentro de um contexto. Então vamos contextualizá-la analisando os fenômenos recentes de outra bolhas imobiliárias

A Bolha Imobiliária Americana

A bolha Imobiliária Americana é o melhor exemplo desse século para a escala de referência da nossa avaliação. É uma bolha que se formou, passou por todas as etapas de Bolha e finalmente estourou e veio murchado desde então.

A compilação de dados abaixo demonstra tanto a escalada (e queda) dos imóveis médios americanos quanto a variação sofridas pelos preços ao longo desse período.

Quando traçamos a linha de tendência no que diz respeito aos preços praticados ao longo do tempo vemos claramente que a curva se projeta para a Verdadeira estabilidade de preço, podendo até afirma-se que a figura da Bolha Imobiliária americana de desestruturou e  o mercado realmente voltou a seu estado normal. Sendo possível localizá-la na posição Return to the mean ou voltando a media, já na faseBlow off ou estouro

*fonte – www.jparsons.net

A Bolha Imobiliária Espanhola

Por outro lado temos a Bolha Imobiliária Espanhola.

De onde selecionamos os dados disponíveis do Valor do Preço do m² na cidade de Barcelona ( ao contrario dos EUA e assim como no Brasil as informações disponíveis retratam o preço do Metro Quadrado, não do valor do imóvel médio)

Ao traçarmos a linha de tendência para os preços praticados em Barcelona nota-se que o fenômeno da bolha imobiliária na Espanha (Por analogia já que de uma forma geral os dados das demais localidades se refletem nesses dados)  ainda é um fenômeno atuante , já na fase Blow off ou estouro mas ainda dentro do campo de Capitulation ou Capitulação (onde os preços entram em queda livre). Porém não ainda no campo do Despair ou Desespero (quando os preços ficam abaixo do valor médio que se deveria observar em um mercado saudável.  O que nós diz que ainda se verá sangue nas ruas de Barcelona.

*fonte – http://www.idealista.com/news/indicevivienda#indice

A Bolha Imobiliária Tupiniquim

MAS E O BRASIL ?

Bem o Brasil com todo seu atraso histórico ainda se encontra na fase da Bolha Imobiliária onde muito aqui (para o bem e para o mal) gostaria de já ter passado.
Conforme a variação dos preços médios praticados para o m² na cidade São Paulo (desde já aqui deixo meu agradecimento especial ao camarada Justiceiro que de tão bom grado forneceu seus arquivos pessoais com dados que viabilizaram esse levantamento) e a variação dos valores coletados pelo FGV em seu índice FipeZap.

Ao traçarmos a linha de tendência observamos que ainda nos encontramos na Mania Phase ou na Fase onde os Investidores Institucionais já realizaram seu lucro e a mídia em geral insiste em noticiar ganhos fantásticos no Mercado Imobiliário.  Com isso o publico em geral, amadores em sua totalidade, movidos pela ganância e a ilusão (Greed / Delusion) passaram a aplicar valores cada vez mais irrealistas ao preço dos imóveis.

 

*fonte – http://www.fipe.org.br/web/index.asp?aspx=/web/indices/fipezap/mensal_variacao.aspx
** Arquivo pessoal do Justiceiro

De um modo geral as três bolhas podem ser assim localizadas

Infelizmente, por mais freqüentes e constantes sejam as noticias sobre a Bolha Imobiliária Brasileira ela ainda encontra-se tecnicamente em sua fase de virulência.

Onde os dados e indicativos apenas indicam que quando a tempestade chegar (ela vai chegar) muita coisa vai ao chão.

Mas esse será assunto para a segunda parte dessa artigo