No último dia 21 de novembro, o comitê de mercado do NRE-Poli (Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP) se reuniu para debater as expectativas dos membros e de um conjunto de empresários e executivos do mercado para o setor imobiliário em 2014.
Abaixo, as principais conclusões para o mercado residencial de imóveis no Brasil no ano que vem.
1 – Preços dos imóveis devem cair em algumas regiões.
De acordo com o relatório do Comitê, divulgado na última quinta-feira (5), em 2014, os preços dos imóveis devem cair em algumas regiões do país. A queda deve ser observada, especialmente, nas capitais onde os estoques de imóveis são muito altos, em relação à demanda. Como exemplos, o relatório cita as cidades de Manaus, onde o estoque é aproximadamente três vezes maior que a demanda; Salvador, que tem estoque perto de 2,7 vezes a demanda; além de Brasília, Vitória (ES) e de algumas cidades do Centro-Oeste, que já estariam mostrando quedas de preços devido ao excesso de estoque contra a demanda e também pelo fato de que algumas empresas estariam abandonando esses mercados e liquidando estoques.
Luiz: - dont be panic = estão se canibalizando, o problema é só lá longe (EUA replay)
fingem que é pontual, e não sistêmico.
fingem que é pontual, e não sistêmico.
Chico Bento Rosa: Sim eles estão se canibalizando e pior, brigando por fatias de mercado que não tem compradores sobrando como médio e alto padrão, ou desce ou encalha, simples assim.. A demanda existe mas não tem poder para compra nos patamares de hoje, se não tenho quem tem esse poder de compra e a maioria investiu nesse mercado esperando retorno o preço cai em todas as regiões, e em algumas despencaria….
2 – São Paulo e Rio de Janeiro, contudo, devem continuar observando alta.
Ainda que uma parte das cidades brasileiras observem quedas nos preços em 2014 e, na média nacional, a maior parte dos membros do Comitê acredita que os valores dos imóveis deverão variar em taxa equivalente ou ligeiramente inferior à observada em 2013, as cidades de São Paulo e Rio de Janeiro não devem acompanhar tal comportamento.
Em São Paulo, os preços devem sofrer o impacto do Plano Diretor Estratégico. O comitê acredita que os preços dos terrenos na capital paulista podem sofrer crescimento acentuado, o que, combinado com o novo patamar de outorga onerosa (pelo crescimento expressivo dos valores dos terrenos na planta geral de valores – valor venal) deve impactar pra cima os preços dos lançamentos.
Já no Rio de Janeiro, o bloqueio de aprovações em áreas de expansão da cidade é um dos fatores do encarecimento. “A escassez de áreas para novos empreendimentos pode provocar aumento de preços de terrenos, impulsionando os preços dos imóveis no lançamento, que acabam servindo de benchmark para o mercado.”
Luiz: - wishfull thinking – Não querem aceitar perder os principais mercados, mas é justamente neles onde os preços mais se descolaram dos fundamentos, tanto é que o secovi-sp identificou a maior queda (50%) de vendas justamente na capital
Chico Bento Rosa: Exato como bem disse esses são os principais mercados do país, mas em SP foram construídas coisas novas que obrigatoriamente deverão cair devido a oferta, no RJ a coisa é um pouco diferente, mesmo distante podemos perceber pelo blog que a inflação se dá em imóveis velhos e caindo os pedaços, esses aí não valerão 60% do que é pedido hoje…
O plano diretor é uma [moderado] papagaiada, em locais afastados a especulação corre solto hoje, chegou na periferia pro cara que ganha 2k por mês, prestação de 290 pilas durante a obra e esse segue comprando pensando em repasse, no RJ é caso de internação comprar ali pelos preços de hoje tem que ser além de otário…
3 – No geral, os preços dos terrenos devem continuar impactando os preços dos imóveis.
No geral, quando se fala dos fatores que mais influenciam os preços dos imóveis, em 2014, a combinação de terrenos e outorgas onerosas devem continuar sendo os mais expressivos na formação dos preços. Em seguida, de acordo com o relatório, aparecem: custos de construção, custos do capital investido (efeito da taxa referencial de juros para cima), margens de segurança na formação dos preços ofertados e crescimento das margens de resultado dos empreendedores.
Para este ano, a análise ficou da seguinte forma: 66% dos consultados creditam a alta dos preços dos imóveis em 2013 aos fatores estruturais (terrenos, outorgas onerosas e custos de construção); 17% responsabilizam a imposição de margens de segurança; 11% dizem que foram os custos do capital investido e 6% opinam que as margens de resultado foram as responsáveis pelo aumento dos preços este ano.
Luiz: - Shopenhauer rules. A famosa inversa da causa / consequencia. Estão tentando justificar os preços infundados através de uma das consequencias dos preços infundados. Velho truque de tautologia já amplamente explicado no Manual do Ganhar o Debate mesmo sem ter Razão.
Chico Bento Rosa: - “Shopenhauer rules. A famosa inversa da causa / consequencia. Estão tentando justificar os preços infundados através de uma das consequencias dos preços infundados. Velho truque de tautologia já amplamente explicado no Manual do Ganhar o Debate mesmo sem ter Razão.”
Exato como digo que o crédito não inflou os preços no primeiro momento da bolha e sim especulação, se fosse o crédito somente se venderia os usados que tinham na época, não aconteceu e não acontece até agora que de até 50% em SP de vendas..
4 – Perfil dos imóveis não deve mudar.
Segundo 97% dos consultados para a elaboração do relatório, o perfil dos imóveis lançados em 2014 devem manter as mesmas características apuradas em 2013, “com eventual ajuste para baixo”. Ainda de acordo com o documento, a alternativa de diminuir o tamanho das unidades, para ajustar o preço do imóvel à capacidade de pagamento do mercado, estaria se esgotando.
Entretanto, há evidências de que em grandes centros metropolitanos, os produtos menores não devem desaparecer. Isso porque eles seriam necessários para atender à formação de famílias com menor número de filhos e do crescente número de idosos buscando modelos mais adequados ao momento de vida.
Por outro lado, em localizações mais afastadas dos pólos de trabalho verifica-se a tendência de imóveis com dimensões mais confortáveis. Isso também acontece em cidades satélites nas regiões metropolitanas e em cidades conhecidas como dormitórios, como é o caso de Guarulhos em São Paulo.
Luiz: - Negativa do Kinder ovo. A contradição interna agredide não só a si próprio como os dados do mercado que aponta fuga dos especuladores para unidades cada vez menores. Contradiz tbm o bom senso, até o asfalto de brasilia sabe que estão fazendo cada vez menor/pior/longe.
Chico Bento Rosa: Lógico que não, os investidores não tem grana para investir em nada mais caro, por isso se fizerem imóvel de 8m2 tem trouxa comprando achando que irá revender..
5 – Velocidade das vendas deve ser mais moderada.
Conforme o relatório, a velocidade de absorção dos empreendimentos residenciais, em 2014, acompanhará o desempenho de 2013, com viés para baixo. O motivo é que muitas empresas têm optado por vendas mais lentas e preços mais sustentáveis.
No que diz respeito à oferta em número de unidades, o documento também aposta em padrão equivalente a 2013. A ressalva seria a cidade de São Paulo, que pode apresentar contração por conta dos preços dos terrenos da reação dos empreendedores ao Plano Diretor estratégico.
Já sobre a demanda, 75% dos consultados opinam que a busca por imóveis residenciais em 2014 manterá padrão equivalente ao crescimento populacional.
Luiz: dont be panic 2 = Contradiz com 2 e 4, mas já começam a admitir o tal ajuste. Segundo calculos dos nossos especialistas ‘pratas da casa’ a velocidade de vendas desabou justo no momento das entregas recordes que vão prosseguir e atingir o auge em 2014/15. Os estoques na velocidade atual são 2 a 3 anos de vendas, se reduzir ainda mais, somado aos estoques desovando no mercado, coloca aí 5 anos da CCivil de braços cruzados. Essa informação é uma porrada no setor que responde por 15% do PIB. Eu se fosse alguém deles ficaria muito muito preocupado.
Chico Bento Rosa: “dont be panic 2 = Contradiz com 2 e 4, mas já começam a admitir o tal ajuste. Segundo calculos dos nossos especialistas ‘pratas da casa’ a velocidade de vendas desabou justo no momento das entregas recordes que vão prosseguir e atingir o auge em 2014/15. Os estoques na velocidade atual são 2 a 3 anos de vendas, se reduzir ainda mais, somado aos estoques desovando no mercado, coloca aí 5 anos da CCivil de braços cruzados. Essa informação é uma porrada no setor que responde por 15% do PIB. Eu se fosse alguém deles ficaria muito muito preocupado”
Exato. e esqueceu de mencionar que os lançamentos estão diminuindo, portanto gerará desemprego futuro e reação em toda cadeia…
6 – Crédito imobiliário deverá espelhar 2013.
Por fim, as previsões para o crédito imobiliário para aquisição é de que a busca, no ano que vem, deve continuar no mesmo patamar de 2013. Segundo os corretores, a proporção de transações percebidas no mercado é de um para três.
Luiz: Isso eu vi com meus próprios olhos, já estão fechando as torneiras discretamente. Conta de padeiro, cada meio porcento a mais de juros é 15% a menos no valor financiavel em 30 anos. Não fecham pq querem, mas pq o BR está ficando sem liquidez. O Chico explica melhor que eu essa questão. Não será falta de impressora de dinheiro, mas as regras sanitárias do mercado que farão o serviço.
Chico Bento Rosa: Isso eu vi com meus próprios olhos, já estão fechando as torneiras discretamente. Conta de padeiro, cada meio porcento a mais de juros é 15% a menos no valor financiável em 30 anos. Não fecham pq querem, mas pq o BR está ficando sem liquidez. O Chico explica melhor que eu essa questão. Não será falta de impressora de dinheiro, mas as regras sanitárias do mercado que farão o serviço.
Cara isso é complexo de explicar assim em poucas palavras, mas a liquidez que destruirá o mercado e não falta de crédito como disse várias vezes, terá o dinheiro e não terá quem o pegue, pois a situação será tão devastadora que a última coisa que alguém vai querer será contrair mais uma dívida, mais tarde coloco melhor essa explicação…
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